A compter du 1^er janvier 2009 entre en vigueur le nouveau régime du loueur en meublé professionnel dit LMP.

Les anciennes règles continuent de s’appliquer pour les revenus de 2008 déclarés en 2009, mais il convient d’ores et déjà de s’interroger sur le sort des revenus de 2009.
 

 

Le régime du loueur en meublé professionnel présente deux intérêts majeurs : il permet l’imputation du déficit réalisé sur le revenu global du contribuable et permet de bénéficier d’une exonération de plus value dès cinq ans d’activité.

 

A compter de cette année 2009, pour bénéficier du statut LMP il faudra remplir cumulativement trois conditions :
 

·        Un membre du foyer fiscal au moins doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés en qualité de loueur professionnel

 

·        Les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble du foyer fiscal excèdent 23 000 €. Pour le calcul des recettes ce sont les recettes brutes de l’activité de location meublée c'est-à-dire les loyers qui sont pris en compte et non plus les revenus comme avant la réforme.

 

·        Ces recettes annuelles excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires au sens de l’article 79 du Code Général des Impôts, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de la location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés de l’article 62 du Code Général des Impôts

 

 

Avant la réforme, ces deux dernières conditions étaient simplement alternatives. En pratique la plupart des investisseurs remplissaient la condition des 23 000 € pour bénéficier du statut LMP.

 

Depuis le 1^er janvier 2009, les conditions sont cumulatives et désormais les recettes annuelles devront excéder les autres revenus de catégorie professionnelle.

 

Les loyers sont donc comparés avec les revenus d’activité professionnelle du foyer fiscal (salaires, revenus commerciaux, revenus de l’activité libérale, rémunérations du gérant de SARL). Si ces revenus d’activité professionnelle sont supérieurs aux loyers l’investisseur ne pourra plus bénéficier du régime LMP.

 

 

Nombre d’investisseurs ont choisi le régime de la location meublée pour bénéficier d’un revenu complémentaire au moment de la retraite.

 

Les pensions de retraite font partie intégrante de l’énumération de l’article 79 du Code Général des impôts évoquant les traitements et salaires.

 

Une lecture stricte du texte de la Loi de Finances nous amène à la conclusion que les retraités dont les pensions sont supérieures aux loyers perçus ne pourront plus bénéficier du statut LMP.

 

Néanmoins, les pensions de retraite ne peuvent pas être assimilées à des revenus d’activité professionnelle et l’administration fiscale, lors de la publication de l’instruction commenttant la réforme, pourrait retenir une interprétation moins stricte et exclure les pensions de retraite pour le calcul des revenus.

 

 

Un dispositif transitoire est prévu pour permettre, éventuellement, aux anciens investisseurs de conserver le statut LMP quelques années. Il consiste à augmenter le loyer annuel en le multipliant par cinq à compter du début de la location puis en réduisant ce montant de deux cinquièmes par année écoulée.

 

Ce dispositif se révèle toutefois inutile aux investisseurs LMP depuis plus de dix ans, ainsi qu’aux investisseurs disposant de revenus du travail trop importants.

 

Pour ces personnes, même après l’application de la majoration, la condition de loyer ne sera pas remplie et ils perdront de fait leur statut de Loueur en Meublé Professionnel.

 
 

Tout investisseur qui ne remplit plus les conditions cumulatives notamment celles des recettes excédant les revenus professionnels va perdre le statut de LMP et basculer dans le régime du LMNP (loueur en meublé non professionnel).
 

Ce régime moins favorable ne permet pas d’imputer le déficit sur le revenu global. Les plus values suivent le sort des plus values privées. Un abattement de 10% est appliqué par année de détention au-delà de cinq ans pour parvenir à une exonération totale de plus value au terme d’une détention de quinze années.
 
 

Une nouvelle réduction d’impôt pour les LMNP : l’amendement Bouvard
 

Cette réduction d’impôt s’applique à l’achat de locaux neufs ou aux locaux ayant fait l’objet de certaines réhabilitations.

 

Elle s’applique pour les résidences étudiantes, les résidences de tourisme, les résidences de santé publique, les résidences pour personnes âgées ou handicapées.

 

Le propriétaire s’engage à louer le bien pendant une durée de neuf ans minimum.

 

L’investisseur peut dès lors bénéficier d’une réduction d’impôt de 25% du prix d’acquisition du bien dans la limite de 300 000 €.

Cette réduction s’étale sur neuf ans. Le gain fiscal maximum pouvant être obtenu est porté à 8 333 €.
 

L’investisseur bénéficie de la récupération de TVA de 19,6% du prix d’acquisition hors frais dans les six mois de la signature chez le notaire.

 
 

Le régime, autrefois favorable, du LMP subit du fait de la Loi de Finances 2009 un profond bouleversement qui remet en cause nombre de montages défiscalisant mis en place au fil des années passées.

Néanmoins l’amendement Bouvard offre une alternative aux personnes en mesure d’effectuer de nouveaux investissements.